Jak przygotować mieszkanie pod wynajem,
żeby szybciej znaleźć najemcę?

Właściciel ogląda swoje mieszkanie na żywo: zna każdy kąt, pamięta, ile pracy kosztował remont łazienki, i widzi potencjał tam, gdzie ktoś inny zobaczy tylko zagracony pokój. Najemca ogląda kilkanaście zdjęć na ekranie telefonu, między jednym przystankiem a drugim, i w kilka sekund decyduje, czy w ogóle kliknie dalej. Ta różnica perspektyw odpowiada za większość mieszkań, które tygodniami wiszą na portalach mimo rozsądnej ceny. Dobra wiadomość jest taka, że przygotowanie mieszkania to zwykle kilka dni pracy i wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, a skraca poszukiwania najemcy i pozwala utrzymać wyższą stawkę. Poniżej opisujemy, co zrobić i w jakiej kolejności.

Od czego zależy, jak szybko wynajmiesz mieszkanie?

Na tempo wynajmu wpływają cztery rzeczy: cena, lokalizacja, prezentacja i moment w roku. Lokalizacji nie zmienisz, a moment tylko częściowo kontrolujesz. Zostają więc dwa realne narzędzia.

Cena i prezentacja działają przy tym w parze. Mieszkanie dobrze przygotowane broni stawki z górnej części widełek dla swojej dzielnicy, a zaniedbane wymaga obniżki, żeby w ogóle konkurować. Punktem wyjścia zawsze powinny być realne stawki w danej okolicy – piszemy o nich szczegółowo we wpisie o cenach najmu w krakowskich dzielnicach.

Warto też ustawić właściwą kolejność działań. Najpierw naprawy i sprzątanie, potem doposażenie i aranżacja, na końcu zdjęcia i ogłoszenie. Odwrócenie tej kolejności kończy się zwykle tym, że mieszkanie trafia na portal ze zdjęciami zrobionymi „na szybko”, a po dwóch tygodniach bez telefonów właściciel obniża cenę zamiast wymienić zdjęcia.

Naprawy, których nie da się ominąć

To najmniej efektowna część przygotowań i jednocześnie ta, którą najbardziej opłaca się zrobić porządnie. Lista podstawowa:

• Cieknące krany, spłuczka, syfon – drobiazgi, które podczas prezentacji widać i słychać natychmiast.
• Klamki, zawiasy, zamki, gniazdka i włączniki – wszystko, co się rusza, skrzypi albo trzyma na jednej śrubie.
• Silikon w łazience i przy zlewie – poczerniałe fugi i silikon czytane są jako brud, nawet w czystym mieszkaniu.
• Oświetlenie – wszystkie punkty świetlne muszą działać, a żarówki mieć jednakową barwę. Mieszanka zimnego i ciepłego światła psuje zdjęcia bardziej, niż się wydaje.
• Przegląd instalacji gazowej i sprawny czujnik czadu, jeśli w mieszkaniu jest piecyk lub kuchenka gazowa.

Zasada jest prosta: czego nie naprawisz teraz, to naprawisz w listopadzie o dwudziestej drugiej, po telefonie od najemcy. Przy okazji warto spisać wszystkie liczniki i zrobić dokumentację zdjęciową stanu mieszkania – przyda się przy protokole zdawczo-odbiorczym i przy rozliczeniu kaucji.

Sprzątanie, które robi większą różnicę, niż myślisz

Sprzątanie generalne to nie to samo co odkurzenie i przetarcie blatów. Chodzi o okna razem z ramami, fugi, wnętrze piekarnika i lodówki, filtr okapu, listwy przypodłogowe, kaloryfery i pralkę. Dla mieszkania dwupokojowego to zwykle jeden dzień pracy i koszt rzędu 300-600 zł, jeśli zlecasz to firmie.

Osobna kwestia to zapach. Nie widać go na zdjęciach, ale przesądza o pierwszych trzydziestu sekundach prezentacji. Mieszkanie zamknięte przez kilka tygodni pachnie stęchlizną, po poprzednich lokatorach potrafi zostać zapach papierosów albo zwierząt. Pomaga wietrzenie, pranie firan i zasłon, wyczyszczenie tapicerki oraz wymiana starych dywanów. Odradzamy natomiast intensywne odświeżacze – dla części osób to sygnał, że coś jest zamaskowane.

Umeblowane czy nieumeblowane? Co się opłaca w Krakowie

Na krakowskim rynku, zdominowanym przez studentów i młodych pracujących, mieszkania umeblowane wynajmują się szybciej i osiągają wyższe stawki. Osoby, które przyjeżdżają do miasta na rok czy dwa, nie kupują mebli. Puste mieszkanie zawęża grono zainteresowanych do rodzin i osób planujących dłuższy pobyt, a tych jest znacznie mniej.

Minimalny zestaw, którego oczekuje najemca: łóżko z porządnym materacem, szafa, stół z krzesłami, kanapa, zabudowa kuchenna, lodówka, piekarnik, pralka i zasłony albo rolety. Doposażenie pustego mieszkania dwupokojowego to orientacyjnie 4000-8000 zł, jeśli kupujesz nowe rzeczy w standardzie ekonomicznym.

Ważniejsze od tego, co dostawić, bywa to, czego nie zostawiać. Meble po babci, wysłużona wersalka, komplet wypoczynkowy z lat dziewięćdziesiątych i pudła z rzeczami osobistymi w szafie to najczęstsze powody, dla których mieszkanie wygląda na gorsze, niż jest w rzeczywistości. Jeśli czegoś nie postawiłbyś we własnym salonie, nie stawiaj tego w mieszkaniu na wynajem.

Home staging przy wynajmie – na czym polega i czy się opłaca?

Home staging bywa mylony z remontem albo z metamorfozą z programu telewizyjnego. W praktyce to przygotowanie wnętrza pod prezentację i zdjęcia, oparte na czterech rzeczach: usunięciu nadmiaru, uporządkowaniu układu mebli, poprawie oświetlenia i dodaniu kilku elementów, które nadają wnętrzu charakter.

Punkt wyjścia to neutralność. Białe albo jasnoszare ściany są bezpieczne, bo pasują do każdego stylu i nie zawężają grona odbiorców – w przeciwieństwie do butelkowej zieleni w sypialni. Neutralnie nie znaczy jednak bezosobowo. Puste, całkiem białe mieszkanie wygląda na zdjęciach chłodno i trudno je zapamiętać wśród kilkudziesięciu innych ofert. Wystarczą trzy, cztery akcenty: narzuta i poduszki na kanapie, dywan, rośliny, jedna grafika na ścianie. To kwestia kilkuset złotych, a zmienia odbiór całego wnętrza.

Rachunek jest podobny do tego, który przedstawialiśmy przy wycenie mieszkań. Home staging przy wynajmie kosztuje orientacyjnie 1500-4000 zł, zależnie od zakresu i metrażu. Jeden miesiąc pustostanu przy mieszkaniu za 3000 zł to 3000 zł nieotrzymanego czynszu plus kilkaset złotych opłat, które i tak płacisz. Jeśli przygotowanie skraca poszukiwania choćby o trzy tygodnie albo pozwala utrzymać stawkę o 150 zł wyższą przez cały rok, koszt zwraca się w pierwszym sezonie.

W naszym biurze home staging jest częścią stałej oferty – zajmujemy się aranżacją, doborem kolorów, dodatków i oświetlenia tak, żeby mieszkanie wypadło dobrze zarówno na zdjęciach, jak i podczas prezentacji.

Zdjęcia decydują o tym, czy ktoś w ogóle zadzwoni

Ze wszystkich elementów przygotowania to zdjęcia dają największy efekt przy najmniejszym nakładzie. Ogłoszenie ze słabymi fotografiami jest odrzucane na etapie miniatury, zanim ktokolwiek przeczyta opis czy sprawdzi cenę.

Kilka zasad, które warto zastosować:

• Fotografuj w świetle dziennym, najlepiej przed południem lub wczesnym popołudniem, przy zapalonych lampach i odsłoniętych oknach.
• Kadruj poziomo. Zdjęcia pionowe z telefonu wyglądają na portalach źle i zaniżają wrażenie przestrzeni.
• Zrób 10-15 zdjęć obejmujących wszystkie pomieszczenia, łącznie z łazienką i kuchnią. Brak zdjęcia łazienki najemcy odczytują jako coś ukrywanego.
• Ustaw kolejność: najpierw najbardziej reprezentacyjne pomieszczenie, potem pozostałe pokoje, kuchnia, łazienka, na końcu balkon i widok z okna.
• Uprzątnij kadr. Suszarka na pranie, worek na śmieci, kable, kosmetyki na blacie i ręczniki na kaloryferze psują nawet dobre zdjęcie.
• Nie fotografuj ludzi ani zwierząt i nie zostawiaj w kadrze zdjęć rodzinnych.
• Dodaj rzut mieszkania, jeśli nim dysponujesz. Znacząco zwiększa liczbę wartościowych zapytań.

Profesjonalna sesja to koszt rzędu 300-700 zł i jedna z najlepiej wydanych kwot w całym procesie.

Jak napisać ogłoszenie, żeby nie odpadło na filtrach?

Większość najemców przegląda oferty z ustawionymi filtrami, więc kompletność danych decyduje o tym, czy ogłoszenie w ogóle się wyświetli. Uzupełnij wszystkie pola formularza na portalu, nawet te opcjonalne.

W treści podaj wprost: wysokość czynszu najmu, wysokość czynszu administracyjnego, zasady rozliczania mediów, wysokość kaucji, termin dostępności, piętro i informację o windzie, dostępność miejsca postojowego oraz stanowisko w sprawie zwierząt. Napisz też, co dokładnie zawiera podana kwota, bo to najczęstsze źródło nieporozumień przy pierwszym telefonie.

Transparentność w opisie działa na Twoją korzyść. Ogłoszenie, które przemilczy wysokość opłat albo zakaz trzymania zwierząt, generuje telefony i prezentacje, które i tak do niczego nie prowadzą. Lepiej mieć pięć rozmów z osobami, które znają warunki, niż dwadzieścia z osobami, które odpadną w pierwszej minucie.

Unikaj też pustych określeń w rodzaju „przytulne” czy „idealne dla wymagających”. Konkret działa lepiej: odległość do przystanku w minutach, nazwa uczelni albo biurowca w pobliżu, rok ostatniego remontu.

Czego nie warto robić przed wynajmem?

Kilka wydatków, które rzadko się zwracają:

• Generalny remont pod wynajem. Najemca nie zapłaci za nową łazienkę tyle, żeby inwestycja zwróciła się w rozsądnym czasie. Odświeżenie ścian i wymiana zużytych elementów wystarczą.
• Sprzęt AGD z górnej półki. Zmywarka czy indukcja mają sens, ale marka premium nie przekłada się na wyższy czynsz, a przy szkodzie kosztuje więcej.
• Odważne kolory i nietypowe aranżacje. Zawężają grono odbiorców, a właśnie o jego poszerzenie chodzi.
• Oszczędzanie na materacu, pralce i lodówce. To trzy rzeczy, z których najemca korzysta codziennie i które najszybciej generują reklamacje.
• Chowanie własnych rzeczy do szafy albo piwnicy zamiast ich wywiezienia. Najemca zajrzy do każdej szafy, a zajęta piwnica bywa powodem rezygnacji.

Ile czasu i pieniędzy zajmuje przygotowanie mieszkania?

Poniższe wartości są orientacyjne i dotyczą typowego mieszkania dwupokojowego w Krakowie.

Jeśli mieszkanie jest już umeblowane, całość zamyka się zwykle w tygodniu i kwocie 2000-5000 zł. Przy mieszkaniu pustym trzeba doliczyć doposażenie i przewidzieć około dwóch tygodni.

Ostatnia rzecz, o której warto pomyśleć równolegle z przygotowaniem lokalu, to forma umowy – decyzję najlepiej podjąć, zanim pojawi się pierwszy kandydat, bo później zmiana wymaga zgody najemcy. Opisujemy to we wpisie o najmie okazjonalnym.

Chcesz wynająć mieszkanie w Krakowie?

Doradzimy, co warto poprawić w konkretnym mieszkaniu, a co można pominąć, zajmiemy się przygotowaniem lokalu i materiałów, zweryfikujemy najemcę i przeprowadzimy formalności.

Zadzwoń pod numer 604 952 877 albo napisz do nas – umówimy się na oględziny i powiemy wprost, ile realnie da się uzyskać za Twoje mieszkanie.